Bleiben Sie auf dem Laufenden

An dieser Stelle werde ich Sie künftig über aktuelle Entwicklungen auf dem Gebiet des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, als auch auf dem Gebiet des Sozialrechts informieren.

Neuerungen zum 1. Juni 2015 – Mietpreisbremse und Bestellerprinzip beim Makler

 

In ausgewiesenen Gebieten dürfen die Mieten bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen ( so genannte Mietpreisbremse ). Welche Gebiete das sind, legen die einzelnen Bundesländer selbst fest. Berlin ist bislang das einzigste Bundesland, wo dies auch pünktlich zum 1. Juni 2015 Geltung hat. Andere Bundesländer wollen von der Möglichkeit nicht oder erst später Gebrauch machen. In Thüringen wird das Thema stark debattiert. Zumindest die Städte Jena, Erfurt und Weimar haben die Einführung beantragt. Ob dies aber letztlich auch durchgeht, bleibt abzuwarten.

 

Ab 1. Juni 2015 gilt bei Maklerprovisionen das so genannte Bestellerprinzip. Derjenige, der den Makler beauftragt hat, muss die Provision zahlen. Mieter werden dadurch erheblich entlastet. Diese müssen nur dann den Makler bezahlen, wenn sie diesen ausdrücklich beauftragt haben.

 

 

Mietrechtsreform 2013 – Die wichtigsten Änderungen im Überblick

 

Mietminderung, § 536 Absatz 1 a BGB n.F.

Für den Fall, dass Vermieter eine Modernisierung i.S.d. § 555 b Nummer 1 BGB n.F. ( energetische Modernisierung ) vornimmt, scheidet eine Mietminderung für die Dauer von drei Monaten aus.

 

Kappungsgrenze bei Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 Absatz 3 BGB

Bei Erhöhungen der Grundmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete binnen drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. Neu ist, dass dieser Prozentsatz nun 15 % für Gebiete beträgt, wenn die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist“. Die Landesregierungen erhalten eine Ermächtigungsgrundlage derartige Gebiete per Rechtsverordnung zu bestimmen.

 

Außerordentlicher Kündigungsgrund, § 569 Absatz 2 a BGB n.F.

Es wird ein neuer außerordentlicher Kündigungsgrund integriert. Nunmehr können Vermieter auch dann außerordentlich kündigen, wenn Mieter mit der Erbringung der Sicherheitsleistung ( Kaution ) in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Eine Abmahnung bedarf es nicht.

 

Sicherungsanordnung, § 283 a ZPO n.F.

Das Gericht kann im Falle einer Räumungs- und Zahlungsklage anordnen, dass Mieter Sicherheit für Geldforderungen ( sprich Miete ) die nach Rechtshängigkeit entstehen, zu leisten hat, soweit die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der Interessen der Parteien gerechtfertigt ist.

 

Räumung von Wohnraum, § 940 a ZPO n.F.

Im Wege der einstweiligen Verfügung kann die Räumung von Wohnraum unter Anderem dann angeordnet werden, wenn beklagte Mieter der Sicherungsanordnung nach § 283 a ZPO nicht nachkommen ( gilt nur für Räumungsklage, die wegen Zahlungsverzugs erhoben wurde ).

Unter folgenden Bedingungen kann die Räumung per einstweiliger Verfügung gegen Dritte angeordnet werden:

  1. Räumungsurteil gegen Mieter/-in liegt vorgeschlagenen

  2. Dritte / -r hat Besitz an der Mietsache

  3. Vermieter / -in hat erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis von dem Besitz der / des Dritten

 

Beschränkter Vollstreckungsauftrag, §§ 885, 885 a ZPO n.F.

Im Normalfall werden Gerichtsvollzieher mit der Herausgabe und Räumung der Wohnung beauftragt. Der Auftrag kann auf Herausgabe beschränkt werden ( so genannte Berliner Räumung ).

 

Aktuelles aus dem Mietrecht

Eine aktuelle Rechtsprechungsübersicht zum Thema Mietrecht ist in Vorbereitung.

 

 

Aktuelles aus dem Sozialrecht - Rechtsprechungsübersicht

 

 

nur eine Sanktionierung bei unterlassener Bewerbung auf mehrere Stellenangebote innerhalb weniger Tage

Bundessozialgericht – B 11 AL 2 / 17 R – Entscheidung vom 3.05.2018

Grundsätzlich ist das Jobcenter berechtigt, unterlassene Bewerbungen der Hartz IV Bezieher auf zugesandte Stellenangebote, mit einer Kürzung der Leistungen zu sanktionieren. Bei wiederholten Verstoßen kommt auch eine mehrfache Sanktionierung in Betracht. Das BSG hatte nun ein Fall zu entscheiden, wo der Hilfebedürftige drei Angebote binnen zwei Tagen vom Jobcenter erhielt. Er bewarb sich auf keiner der Stellenangebote. Dies führte dazu, dass das Jobcenter sanktionierte und zwar dreifach. Das BSG entschied nun, dass dieses Verhalten nur einmal sanktioniert werden kann. Das BSG begründete dies damit, weil wegen des engen zeitlichen zeitlichen Zusammenhangs ( drei Angebote binnen zwei Tagen ) von einem einheitlichen Lebenssachverhalt ausgegangen werden muss, der nur einmal sanktioniert werden kann.

 

Kein rückwirkendes höheres ALG II bei Rückforderung der Halbwaisenrente

Sozialgericht Mainz – S 10 AS 51 / 17 – Entscheidung vom 9. Februar 2018

Folgenden Fall hatte das Sozialgericht Mainz zu entschieden: Der Hilfebedürftige erhielt von der Rentenkasse Halbwaisenrente und daneben vom Jobcenter Leistungen nach dem SGB II unter Anrechnung der Halbwaisenrente. Die Rentenkasse hatte später festgestellt, dass der Anspruch auf Halbwaisenrente nicht bestand und hob die Bewilligung auf und forderte die erhaltenen Gelder zurück. Der Hilfebedürftige hat dann beim Jobcenter einen Antrag auf Neuberechnung der Leistungen für die Vergangenheit gestellt und verfolgte das Ziel, dass rückwirkend die Halbwaisenrente nicht mehr angerechnet wird und er damit höheres ALG II nachgezahlt bekommt. Das Jobcenter lehnte ab, die Sache landete beim Sozialgericht Mainz. Dieses hat die Klage abgewiesen. Entscheidend sei lediglich, ob das Einkommen, was in der Vergangenheit angerechnet wurde ( hier die Halbwaisenrente ) tatsächlich zum Lebensunterhalt zur Verfügung stand. Stand es zur Verfügung, wird es angerechnet, egal ob es später wieder zurück gezahlt werden muss.

 

 

Sanktionsregelungen im SGB II verfassungswidrig ?

Sozialgericht Gotha – Az S 15 AS 5157 / 14 – Beschluss vom 26. Mai 2015

Nach Auffassung der 15. Kammer des Sozialgerichts Gotha sind die gesetzlichen Regelungen  zu den Sanktionen verfassungswidrig. Daher wurde nun ein aktuelles Verfahren ausgesetzt und die Frage der Verfassungsgemäßheit dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt. Dessen Entscheidung bleibt abzuwarten.

Die Richter in Gotha sehen in den Sanktionsvorschriften unter Anderem ein Verstoß gegen die Menschenwürde. Es ist Aufgabe des Staates das Existenzminimum zu sichern, auch wenn Termine nicht  wahrgenommen werden.

Gegenstand des Verfahrens waren zwei erfolgte Sanktionen des Jobcenters gegen einen ALG II Empfänger. Dieser hatte  zunächst  ein  Jobangebot und  dann eine Probearbeit  abgelehnt. Das Jobcenter minderte  nach  dem ersten Verstoß die Regelleistungen um 30 %, nach den zweiten Verstoß um weitere 30 %, gesamt also dann um 60 %.

 

 

Brille kann auch Sonderbedarf sein und wäre damit vom Jobcenter zu bezuschussen

LSG Nordrhein – Westfalen – L 7 AS 138 / 13 B - Entscheidung vom  12. Juni 2013 

Die Anschaffungskosten einer Brille stellen regelmäßig ein einmaliger Bedarf dar. Kann sich Hartz IV EmpfängerInnen die Anschaffung nicht leisten, so ist von Jobcenter ein Darlehen zu gewähren. Das LSG Nordrhein – Westfalen hatte im Rahmen eines Eilverfahrens nun entschieden, dass unter Umständen die Anschaffungskosten als Zuschuss zu gewähren ist, dass der Hartz IV EmpfängerInnen nicht zurückzahlen müssen. Das gelte dann, so die Richter, wenn etwa eine chronische Augenerkrankung zu einer immer weiteren Einbuße der Sehkraft führt und damit feststeht, dass es sich bei den Kosten für die Brille um wiederkehrende Ausgaben handelt. Dann nämlich würde ein laufender Bedarf bestehen, und damit zugleich ein Anspruch auf Zuschuss. 

 

 

Voller Regelsatz - SGB XII Bezieher in sozialtherapeutischen Wohneinrichtungen

Sozialgericht Gotha – S 14 SO 1830 / 13 ER – Entscheidung vom 6. Juni 2013

Bezieher von Leistungen nach dem SGB XII, die in sozialtherapeutischen Wohneinrichtungen untergebracht sind, haben Anspruch auf Anerkennung der Bedarfsstufe 1, also 100 % des Eckregelsatzes.

Das Landratsamt Sömmerda hatte den Antrag des Hilfebedürftigen auf Leistungen nach SGB XII insoweit stattgegeben, als dass eine Einordnung in die Bedarfsstufe 3 ( Regelbedarf in Höhe von 306, 00 € ) und nicht in die Bedarfsstufe 1 ( 382, 00 € ) wie vom Antragsgegner begehrt, erfolgte. Der Hilfebedürftige wandte sich dagegen und leitete beim Sozialgericht Gotha ein Eilverfahren ein. Das Landratsamt argumentierte, weil der Hilfebedürftige in einer Gruppenwohnform lebe, führe er keinen eigenen Haushalt. Daher käme nur die Einordnung in die Bedarfsstufe 3 in Betracht. Das Sozialgericht Gotha entschied anders: Der Hilfebedürftige hat Recht. Auch wenn in therapeutischen Einrichtungen gelebt würde, führt er einen eigenen Haushalt. Als Begründung führt das Gericht unter Anderem an, dass mangels „verwandtschaftlicher Beziehungen“ zu den anderen Bewohnern der Antragsteller als alleinstehend einzuordnen sei. Zudem würde ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz vorliegen, da falls er in das SGB II fallen würde, er unstrittig den Regelsatz nach Stufe 1 bekommen würde.

Er hat daher Anspruch auf den vollen Regelsatz, also derzeit 382, 00 € / monatlich.

 

Kind aus Kinderbett gewachsen - Jugendbett als Erstausstattung

BSG- B 4 AS 79 / 12 R – Entscheidung vom 23. Mai 2013

Der Entscheidung lag der Fall einer Mutter zu Grunde, die die Kostenerstattung für die Anschaffung eines Jugendbettes für ihr 3 – jähriges Kind beim Jobcenter beantragte. Das Jobcenter lehnte ab. Das LSG gab dem Jobcenter noch Recht und führte aus, dass die Anschaffung des Bettes eine Ersatzanschaffung sei und daher aus den Regelleistungen angespart werden müsse. Das BSG gab der Mutter Recht und urteilte, dass ein Anspruch auf Übernahme der Anschaffung dem Grunde nach gegeben ist. Es sei keine Ersatzanschaffung, sondern vielmehr stellt die erstmalige – wachstumsbedingte - Anschaffung eines Jugendbettes eine Erstausstattung dar.

 

Weitergeleitetes Kindergeld – keine Einkommensanrechnung

BSG – B 14 AS 81 / 12 R – Entscheidung vom 16. April 2013

Wird das Kindergeld nachweislich an das nicht im Haushalt lebende erwachsene Kind weitergeleitet, kommt eine Anrechnung des Kindergeldes bei den Eltern nicht in Betracht. Das Jobcenter dagegen hatte das Kindergeld als Einkommen angerechnet, wogegen sich die Hartz IV Bezieherin wehrte. Bereits die Richter des Thüringer LSG gaben der Mutter Recht. Das Jobcenter wollte die Entscheidung nicht akzeptieren und zog vor das BSG. Dieses bestätigte nun das Urteil des Thüringer LSG.

 

Fahrtkosten beim Umgangsrecht

LSG Nordrhein – Westfalen – L 7 AS 1911 / 12 – Entscheidung vom 21.03.2013

Hartz IV Bezieher haben ein Anspruch auf Übernahme der Fahrtkosten für die Ausübung des Umgangsrecht. Sie müssen die Fahrtkosten weder aus den Regelleistungen ansparen, noch scheitert ein Anspruch wegen der vom Jobcenter praktizierenden Bagatellbetragsgrenze. Die Richter führen dazu aus, dass es eine solche Grenze nicht gibt.

 

Nachträglicher Verwertungsauschluss führt nicht zur Kürzung von Hartz IV

Sozialgericht Mainz – S 4 AS 446 / 11 – Entscheidung vom 30.11.2012

Der Kläger beantragte Leistungen nach dem SGB II, die jedoch mit dem Verweis auf eine Lebensversicherung abgelehnt wurden. Der Kläger sollte zunächst die Lebensversicherung kündigen und von dem Rückkaufswert seinen Lebensunterhalt bestreiten. Daraufhin vereinbarte der Kläger mit dem Versicherer einen Verwertungsausschluss und stellte im Nachgang einen neuen Antrag auf Leistungen nach Hartz IV. Diese wurden ihm auch bewilligt, jedoch für die ersten drei Monate mit einer Sanktion belegt. Das Jobcenter war der Auffassung, dass die Vereinbarung des Verwertungsausschlusses eine Pflichtverletzung darstellen würde, da der Kläger dadurch seine Hilfebedürftigkeit hervorgerufen hat. Der Kläger wehrte sich gegen die Sanktion und erhielt vom SG Mainz Recht. Die Sanktion ist rechtswidrig. Die Sozialrichter wiesen daraufhin, dass es die gesetzliche Möglichkeit gibt, durch den Verwertungsauschluss das Vermögen zur Altersvorsorge zu schützen und dass es nicht sein kann, dass wenn eine Person diese Möglichkeit wahrnimmt, im Anschluss dafür sanktioniert wird.

 

Hinweispflicht im Sanktionsbescheid auf ergänzende Sachleistungen

LSG Nordrhein – Westfalen – L 19 AS 1334 / 12 – Entscheidung vom 7. 09. 2012

Führt eine Sanktion zur Kürzung um mehr als 30 % und leben in der Bedarfsgemeinschaft minderjährige Kinder, muss das Jobcenter im Sanktionsbescheid darauf hinweisen, dass das Jobcenter ergänzende Sachleistungen zu erbringen hat. Fehlt ein solcher Hinweis, ist der Sanktionsbescheid rechtswidrig. Der Hinweis, dass ein Antrag gestellt werden könnte, genügt den Anforderungen nicht.

Das entschied das LSG Nordrhein – Westfalen. Die Hilfebedürftige wurde mit mehr als 30 % sanktioniert und lebte mit einem minderjährigen Kind in der Bedarfsgemeinschaft. Gegen die Sanktionierung ergriff sie Rechtsmittel. Der vom Anwalt gestellte PKH Antrag wurde vom Sozialgericht zurück gewiesen. Das Sozialgericht ging von der Rechtmäßigkeit des Bescheides aus. Das LSG sah das anders und verwies auf die gesetzlichen Bestimmungen. Danach können Hilfebedürftige bei einer Sanktionierung um mehr als 30 % einen Antrag auf ergänzende Sachleistung stellen. Derartige Leistungen, so das Gesetz weiter, sind zu erbringen, wenn minderjährige Kinder in der BG leben. In diesem Fall ist kein Antrag erforderlich und das Jobcenter müsste von sich aus Leistungen erbringen. Fehlt dieser Hinweis im Sanktionsbescheid ist dieser rechtswidrig.

 

Kostenübernahme – Auszugsrenovierung

BSG – B 14 AS 66 / 11 – Entscheidung vom 6. Oktober 2011

Das BSG urteilte, dass das Jobcenter auch dann die Kosten für die Auszugsrenovierung zu tragen hat, wenn ein Verwandter vorerst in Vorleistung die Kosten übernommen hat. Der Entscheidung lag folgender Fall zu Grunde: Der Hilfebedürftige war vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Während der Mietzeit führte er keine Renovierung aus, so dass diese dann bei der Beendigung des Mietverhältnisses fällig waren. Es entstanden Kosten in Höhe von ca. 800, 00 €. Der Antrag des Hilfebedürftigen lehnte das Jobcenter ab; das erstinstanzliche Sozialgericht verurteilte das Jobcenter zur Zahlung, das LSG hob dieses Urteil jedoch auf. Es berief sich darauf, dass wegen der zwischenzeitlichen Zahlung eines Verwandten der Kläger mit den Renovierungskosten gar nicht belastet ist. Es nahm an, die Übernahme der Kosten durch den Verwandten erfolgte auf Grund familiärer Verbundenheit, aus der sich eine Rückzahlungsverpflichtung nicht ergebe. Vielmehr könnte dies als Einkommen angenommen werden. Die Revision des Klägers hatte Erfolg.

Dass ein Verwandter die Kosten – um finanziellen Schaden vom Hilfebedürftigen abzuwenden – übernahm, führt nicht zum Ausschluss der Erstattungspflicht des Jobcenters.